כשמתחילים לברר על משכנתא, אחת התחנות הראשונות היא בדרך כלל הבנק. יושבים מול בנקאי, מציגים הכנסות, מספרים איזו דירה רוצים לקנות ומקבלים הסבר על אפשרויות המימון.
בשלב הזה עולה אצל לא מעט אנשים השאלה: אם הבנק ממילא מסביר לי על המשכנתא ומציע מסלולים, למה בכלל צריך ייעוץ פרטי?
כדי לענות על זה צריך להבין שהבנק והיועץ הפרטי נמצאים בתהליך מאותה סיבה – המשכנתא – אבל התפקיד שלהם אינו זהה.
מה התפקיד של נציג המשכנתאות בבנק?
נציג הבנק מטפל בבקשת המשכנתא ומציג את האפשרויות שהבנק יכול להציע בהתאם למדיניות שלו ולנתוני הלקוח.
הוא בודק מסמכים, מסביר את התהליך, מטפל בבקשה ומציג את התנאים שהבנק מוכן לתת.
זהו חלק חשוב מאוד בתהליך, אבל צריך לזכור שהנציג עובד מטעם הבנק שבו הוא מועסק.
הוא לא מנהל עבורכם משא ומתן מול בנקים מתחרים ולא בונה את התהליך מתוך השוואה בלתי תלויה בין מספר בנקים.
ומה עושה יועץ פרטי?
יועץ משכנתאות עובד מטעם הלקוחות ששכרו את שירותיו.
בשלב הראשון הוא אמור להכיר את מצבם הכלכלי: הכנסות, הוצאות, הון עצמי, הלוואות, מבנה המשפחה ותכניות שיכולות להשפיע על ההתנהלות הכלכלית בעתיד.
לאחר מכן ניתן לבחון את גובה המימון הנדרש ולבנות תמהיל שמתאים לצרכים וליכולת ההחזר.
בהמשך ניתן לפנות לבנקים, לקבל הצעות ולנהל משא ומתן על התנאים.
למה תמהיל המשכנתא חשוב?
משכנתא אינה בדרך כלל הלוואה אחת עם ריבית אחת.
היא יכולה להיות מחולקת למספר מסלולים, שלכל אחד מהם מאפיינים שונים. ההבדלים יכולים להיות באופן שינוי הריבית, הצמדה, תקופת ההלוואה ותנאים נוספים.
לכן שתי הצעות עם החזר חודשי דומה בתחילת הדרך לא בהכרח זהות.
כאשר בונים תמהיל צריך להסתכל על התמונה הרחבה ולבדוק כיצד הוא משתלב ביכולת הכלכלית של הלווים.
הבנק מכיר את החשבון שלי – זה לא יתרון?
בהחלט יכול להיות יתרון לכך שהבנק מכיר את הפעילות בחשבון.
אבל היכרות אינה אומרת בהכרח שההצעה הראשונה שתקבלו היא האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.
גם לקוח שמנהל את החשבון באותו בנק במשך שנים יכול לבדוק הצעות מבנקים נוספים ולנהל משא ומתן.
משכנתא היא עסקה גדולה מספיק כדי להצדיק השוואה.
מתי כדאי לשקול ייעוץ?
לא כל לווה חייב לקבל ליווי פרטי, ויש אנשים שמרגישים בנוח ללמוד את התחום ולנהל את התהליך בעצמם.
מצד שני, מי שלא מכיר את עולם המשכנתאות, מי שלוקח הלוואה גדולה או מי שנמצא בעסקה מורכבת יכול להעדיף ליווי של יועץ משכנתאות לאורך התהליך.
ייעוץ יכול להיות רלוונטי גם במקרים שבהם ההכנסות אינן פשוטות להצגה, קיימות הלוואות נוספות או שהלווים רוצים להבין טוב יותר כיצד לבנות את המימון.
חשוב להבין גם את העלות לאורך זמן
אחת הטעויות הנפוצות היא להתמקד רק בהחזר החודשי.
פריסה ארוכה יותר יכולה להקטין את התשלום החודשי, אבל היא גם יכולה להשפיע על העלות הכוללת של ההלוואה.
לכן צריך למצוא איזון בין החזר שאפשר לעמוד בו לבין תקופת משכנתא והיקף עלויות שמתאימים לתכנון הכלכלי.
ומה לגבי משא ומתן?
גם במשכנתאות אפשר לנהל משא ומתן.
כאשר יש הצעות ממספר בנקים ניתן להשוות ביניהן ולבדוק האם ניתן לשפר תנאים.
כדי לעשות זאת נכון חשוב להשוות דברים דומים. אם כל בנק מציע תמהיל אחר לחלוטין, קשה לדעת האם ההבדל נובע מהריבית או פשוט ממבנה שונה של ההלוואה.
בסופו של דבר, מי מקבל את ההחלטה?
גם כאשר עובדים עם איש מקצוע, המשכנתא נשארת שלכם.
כדאי להבין לפחות ברמה בסיסית אילו מסלולים נבחרו, כמה צפוי להיות ההחזר, מה יכול להשפיע עליו ומהי תקופת ההלוואה.
יועץ טוב לא אמור רק להגיד ללקוחות על מה לחתום, אלא להסביר להם מה עומד מאחורי ההחלטות.
הבנק הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך משום שהוא הגוף שמעמיד את המימון. ייעוץ פרטי ממלא תפקיד אחר: ללוות את הלקוח מול המערכת ולבחון את המשכנתא מנקודת המבט שלו.
ההחלטה האם לעשות את התהליך לבד או עם ליווי תלויה במורכבות העסקה, ברמת הידע ובמידת הזמן שרוצים להשקיע. בכל מקרה, כדאי להגיע למשכנתא אחרי שבודקים, משווים ומבינים את ההתחייבות שלוקחים.